| Réformes des agréments et réhabilitation du patrimoine : la FNARS obtient gain de cause | |||
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| Jeudi, 28 Avril 2011 | |
 La FNARS et les autres Fédérations (UNAFO, UNHAJ, FAP, Fédération des Pact, FAPIL) ont rencontré le 14 avril dernier la DHUP (Direction de l'Habitat, de l'Urbanisme et des Paysages du Ministère du logement) concernant la réforme des agréments, et notamment l'agrément MO « Maîtrise d'Ouvrage ». Cette réunion fait suite à la réunion du 9 mars organisée par le Cabinet du Ministère du Logement suite à l'interpellation de la FNARS par courrier du 14 février.État des lieux La DHUP fait état de : Points à l'ordre du jour Pour rappel, l'agrément MO est désormais obligatoire pour toutes les associations qui souhaitent mener des opérations d'acquisition, construction, réhabilitation de logements ou d'établissements à destination de ménages en difficulté. Cela pose donc à la fois : 1/ La question des associations qui n'ont pas de perspective de développement patrimonial mais qui ont la nécessité de réhabiliter leur patrimoine existant (notamment humanisation des centres d'hébergement). Dans la logique des critères fixés par le Ministère du logement, la réhabilitation du patrimoine de l'association, sans autre projet de développement, ne constitue pas une activité de MO avérée. Les associations se voient donc rejeter leur demande d'agrément. L'administration incitant l'association non agréée à se désaissir de son patrimoine auprès d'un organisme agréé pour pouvoir mener ces opérations de réhabilitation. 2/ La question des associations, qui, sur les territoires, souhaitent développer des projets dans les années à venir. L'administration applique des critères d'octroi très exigeants, dans la logique de n'agréer que des associations qui justifient d'une structuration financière et technique dédiée à la maîtrise d'ouvrage. C'est sur cette doctrine que les Fédérations ont demandé des explications, en s'appuyant sur la présentation de 3 dossiers « emblématiques » qui ont fait l'objet d'une décision de refus ou ont été qualifiés de « sans objet ». 1/ Les associations pourront obtenir l'agrément MO circonscrit à la réhabilitation de leur patrimoine. Dans son courrier du 14 février, la FNARS interpellait la DHUP notamment sur le problème posé par le refus d'agrément MO des associations qui souhaitaient engager la réhabilitation/humanisation de leur patrimoine (plus d'une 50 aine de dossiers déjà déposés sur cette question). La FNARS pointait le fait qu'inciter les associations à se dessaisir de leur patrimoine était inacceptable et proposait qu'une solution alternative soit étudiée. La FNARS, avec les autres Fédérations (UNAFO, UNHAJ, FAPIL, FAP, Fédération des Pact), a obtenu gain de cause. La DHUP a proposé un mode de traitement spécifique des demandes d'agrément d'associations portant sur la réhabilitation de leur patrimoine. Nous attendons la validation définitive par la DHUP de ces nouvelles modalités, que nous diffuserons ensuite le plus rapidement possible. Le principe : l'agrément MO pourra être accordé à une association propriétaire ou titulaire d'un droit réel immobilier pour le périmètre strict du parc détenu ou pris à bail, qui nécessite la réalisation d'une opération d'humanisation ou de réhabilitation. L'association devra justifier de sa capacité technique et financière à réaliser ce type d'opération, avec au besoin recours à l'assistance à maîtrise d'ouvrage ou à la maîtrise d'ouvrage déléguée. Ce principe, qui reste conforme aux dispositions réglementaires en vigueur (cf. CCH R. 365-5) nécessite pour être appliqué, que la demande d'agrément soit circonscrite au parc existant de l'organisme, soit à (aux) l'établissement(s), logements et logements foyers à réhabiliter ou humaniser. Cela signifie que l'association doit produire une délibération de son CA qui précise que sa demande d'agrément porte exclusivement sur la réhabilitation de son parc. Attention : il s'agit bien de l'humanisation/réhabilitation des centres d'hébergement ou du parc de logements à destination des personnes défavorisées. Si les projets portent sur des constructions neuves, il s'agira d'obtenir l'agrément dans le cadre de la procédure classique. 2/ Quelques éléments de doctrine sur l'agrément des associations qui ont des perspectives de développement Les Fédérations avaient fait le choix de présenter 3 dossiers d'associations ayant déposé une demande d'agrément MO mais qui ont fait l'objet d'un refus ou ont été désignés « sans objet ». Ces dossiers avaient été sélectionnés afin d'avoir un échange et une clarification des critères d'octroi et des motifs de refus appliqués par le Ministère du logement, notamment sur deux éléments principaux :
La FNARS a fait remonter le fait qu'un certain nombre de dossiers étaient rejetés au motif que l'association ne « justifie pas d'un programme d'opération de construction, réhabilitation ou d'acquisition de structures d'hébergement ou de logement pour les trois prochaines années ». La FNARS a demandé des précisions sur ce que l'administration entendait par « programmation », notamment en appuyant le fait qu'il était difficile d'avoir des opérations consolidées sur des opérations à engager en 2012 ou 2013. Mais qu'à l'inverse certaines associations pouvaient faire état de projets validés « politiquement » par les partenaires locaux au niveau territorial, bien que le projet ne soit pas logiquement finalisé dans la mesure où un projet prend nécessairement du temps, de sa phase de validation à sa phase de lancement. L'appréciation de la notion de programmation reste assez compliquée. Les réponses de l'administration ne permettent pas d'avoir un niveau de détails très concret sur ce qui est attendu en termes de programmation. Néanmoins, l'administration a précisé certains points : - Il est important que l'association puisse apporter des éléments qui « prouvent » le fait que les opérations envisagées sur 3 ans seront effectivement portées et réalisées par l'association elle-même. - Sur 2011, l'association doit pouvoir justifier d'une opération bien avancée. Sur 2012-2013, si l'opérateur ne peut justifier d'opérations avancées, il faut au moins un certain niveau de formalisation de l'opération. Il ne s'agit donc pas de préciser uniquement que l'association a X projets de construction/réhabilitation de logement, sans éléments permettant de garantir que ceux-ci répondent à un besoin sur le territoire et sont soutenus localement. Ce qui signifie que :
- L'envoi d'un budget consolidé de l'association sur l'ensemble de son activité (qui n'individualise pas l'activité de maîtrise d'ouvrage) n'est pas suffisant pour l'instruction des dossiers. La DHUP demande de justifier d'un plan de financement dédié à la MO (en charges et produits). Ce qui demande un exercice parfois difficile dans la mesure où les associations ne sont pas toutes dotées d'une comptabilité analytique sur ce sujet. Il est important d'échanger directement avec le service instructeur de la DHUP (1) sur les clés de répartition/les pro-ratas à appliquer pour avoir un plan de financement qui rentre dans les critères de la DHUP. - Sur la question des compétences internes de l'association à pouvoir mener à bien les opérations, tout élément justifiant de compétences en matière de portage et de gestion de projets immobiliers des personnels bénévoles ou salariés doit être versé au dossier. De même, il est important de préciser et valoriser les partenariats que mobilise l'association (architecte, ....) pour mener à bien les opérations. Le Ministère du logement reste sur une logique de programmation et de garantie de la professionnalisation des associations qui exercent des activités de MO, en portant une attention particulière sur la situation financière de l'association, sur son expérience passée en matière de gestion d'opération, le niveau de programmation, ses compétences en interne dédiés à l'activité de MO. > Le cas des associations qui sont sur des niveaux de production à faible volume Le principe de la DHUP est de considérer que les opérateurs qui sont sur des petits volumes de production (3-4 logements d'insertion par an) ne sont pas des acteurs avérés de la maîtrise d'ouvrage. Le ministère du logement est ainsi prêt à considérer l'agrément d'associations, qui sont sur de faibles volumes, à partir du moment où elles interviennent sur des « niches ». Il peut s'agir de : Si l'association apporte des éléments sur le fait qu'elle est seule à intervenir sur son territoire, alors le ministère du logement est prêt à considérer sa demande d'agrément en assouplissant ses critères d'instruction. Ce qui n'empêchera pas la DHUP de regarder la stabilité financière de l'association ainsi que de demander à ce que le CRH motive son avis sur ces situations plus spécifiques. Les Fédérations ont proposé que le ministère du logement s'adresse sur certains dossiers directement aux Fédérations en amont de l'instruction, lorsque l'administration a: Autres sujets évoqués La DHUP a réaffirmé l'envoi systématique d'une lettre lorsqu'il y a refus du dossier Les Fédérations ont fait état du fait que certains agréments tardent à être instruits décalant la réalisation de certains projets prêts à être engagés. Perrine Dubois (1) Bureau du service de suivi des organismes constructeurs, de la sous direction de la législation de l'habitat et des organismes constructeurs |
